2022年1月7日，申请人（出卖方、甲方）与被申请人（买受方、乙方）签订《存量房买卖合同》一份，合同主要内容如下： （一）甲方将坐落于XX市XX公寓XX幢XX室房屋及房屋所对应的国有建设用地使用权的100%份额出卖给乙方，房屋建筑面积85.29㎡，权属证附记车棚10㎡，房屋所有权证号xx房权证字第xx号。 （二）甲、乙双方约定合同项下的房地产成交总价款99,819元，其中，房屋成交价款计93,819元、自行车库（车棚）成交价计6,000元。 （三）双方约定支付房屋付款的方式为一次性全额付款：乙方于合同生效之日起1天内，一次性向甲方支付99,819元。 （四）本合同在履行中发生争议，甲、乙双方采取协商的办法解决。协商不成的，甲、乙双方同意提交本会仲裁。 同日，案涉房屋及车棚转移登记到被申请人名下，案涉房产是申请人唯一的房产，至今仍由申请人居住。案涉合同签订后，被申请人未支付购房款。 现申请人提出，被申请人是其孙子，被申请人的母亲（申请人的儿媳）借助与申请人的特定关系，谎称将申请人的配偶送至福利院要办手续为由，骗取申请人的信任，与申请人签订了显失公平的房屋买卖合同，违背申请人的真实意思表示，双方并没有房屋买卖的合意，遂向本会申请仲裁，请求裁决：1.撤销2022年1月7日申请人与被申请人签订的房屋买卖合同；2.仲裁费用由被申请人承担。 申请人述称：2022年1月7日早晨，申请人的儿媳到申请人处和申请人协商，把申请人的爱人送至福利院去，需要申请人去签字办理手续。后申请人被儿媳带到福利院了解了福利院的环境，再被带到政府服务中心做了签字手续。嗣后，申请人在他人的提醒下，到不动产登记中心查询申请人的房产登记情况，被告知申请人的房产已被登记到被申请人名下。在此之前，被申请人从没有和申请人交流过房屋买卖、房产赠与的任何事宜，被申请人利用申请人没有文化，加之申请人年龄高达85岁，身体匮乏，缺乏判断能力的情况下与之签订商品房买卖合同，刻意将交易金额定为99,819元，双方的民事法律行为成立时被申请人存在欺诈而且显失公平的情形。申请人为维护自身的合法权益，特提起仲裁。 被申请人辩称：2022年1月7日，申请人是自愿到不动产登记中心协助被申请人办理案涉房屋的产权过户登记，不存在欺诈、胁迫行为。申请人虽然年事已高，但是有小学文化，做过纺织厂的厂长，在过户时神志清醒，具有判断力。案涉双方虽然签订了《存量房买卖合同》，但双方没有商品房买卖的合意，申请人之所以将案涉房屋过户给被申请人，是属于爷孙之间的房屋产权赠与，没有对应的房屋支付价款，而且在2022年1月7日，不动产登记中心在双方在场的情况下，向被申请人颁发了不动产权证书。被申请人取得案涉房产符合法律规定，应依法认定有效。 仲裁庭经审理认为： （一）关于本案的法律适用问题 仲裁庭认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款规定：“ 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”《民法典》自2021年1月1日起施行。本案中，双方当事人于2022年1月7日签订案涉《存量房买卖合同》，双方基于该合同所产生的争议亦发生于《民法典》施行之后。因此，仲裁庭确定审理本案应适用《民法典》及相关司法解释的规定。 关于案涉合同的效力 仲裁庭认为，《民法典》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”具体到本案中，对于双方签订案涉《存量房买卖合同》的真实意思表示，申请人和被申请人虽然前、后各有陈述和不同的观点，但双方当事人的一致意见是，订立房屋买卖合同不是双方真实意思的表示，案涉房屋现仍由申请人居住，被申请人也没有依合同之约定支付购房款，也说明当事人均没有实际履行案涉合同，双方之间并无买卖房屋的合意，形成的是虚假的意思表示。因此，根据上述法律规定，仲裁庭认定案涉《存量房买卖合同》无效。双方对合同无效均具有过错，应承担同等责任。
至于被申请人提出的案涉合同名为买卖实为赠与的抗辩。仲裁庭认为，被申请人的该项抗辩实质是主张双方虚假的意思表示隐藏的是赠与法律关系，但仲裁庭根据现有证据难以采信被申请人的该项抗辩，具体理由如下：第一，赠与人的明确意思表示是赠与合同成立的基本构成要件，庭审中，申请人明确表示其没有将房屋赠与被申请人的意愿，且申请人至今仍然居住在案涉房产内，仍然实际占有该房产，亦未有实际转移占有之意思表示。第二，被申请人主张其祖母,即申请人的配偶有将案涉房屋赠与申请人的意愿，这在一定程度上说明，案涉房屋有属于申请人夫妻共同财产的可能，但被申请人既没有提交申请人的配偶有将案涉房屋赠与被申请人的证据，在与申请人签订《存量房买卖合同》并办理案涉房屋产权变更登记时亦没有申请人配偶的参与。因此，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，被申请人作为负有举证责任的一方未能提交充分的证据以证明其事实主张，应由其承担不利的后果。 （三）关于申请人要求撤销与被申请人之间签订的《存量房买卖合同》的仲裁请求 仲裁庭认为，根据前述仲裁庭意见，申请人与被申请人一致认为案涉《存量房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，仲裁庭也认定案涉《存量房买卖合同》为无效合同，而非可撤销之合同。因此，申请人在本案中再行要求撤销案涉合同已无必要，故仲裁庭对申请人的该项仲裁请求不予支持。 （四）关于本案仲裁费用的负担 鉴于本案纠纷系因双方当事人订立虚假的房屋买卖合同所致，且双方对合同无效均有一定过错，故本案的仲裁费用由申请人与被申请人各半承担为宜。 仲裁提示： 《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，但是关于虚假意思表示背后的隐藏行为的效力，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第二款之规定，应依据有关法律规定处理。有关法律规定指的是关于合同效力的相关法律规定。 实践中，往往有双方当事人签订了房屋买卖合同，并进行了房屋产权过户登记，但并无真实买卖房屋的意思表示，或是企图以买卖形式掩盖背后隐藏的赠与、借贷或是其他法律关系。当事人通过虚假通谋签订的买卖合同是通谋故意而为虚伪意思表示的行为，有悖于当事人的真实意思，应为无效；而被伪装行为所掩盖的隐藏行为则代表行为人和相对人的真实意思，故应当依据隐藏行为的性质本身，对照相应的法律规范来确定合同的效力。 一般而言，虚假意思表示在结构上往往包括外部的表面行为和内部的隐藏行为，但是存在虚假意思表示，也并不一定就伴随着隐藏行为，比如，以逃避债务为目的假装财产赠与，赠与行为是虚假表示，但并不存在隐藏行为。本案中，双方一致认可买卖系虚假的意思表示，但对于真实意思表示，双方各执一词。探究双方的真实意思表示是本案依法判决，取得良好社会效果的关键。 |
