2017年4月15日，申请人（买受人）与被申请人（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由申请人购买被申请人开发的XX花园XX幢XX单元10XX号住宅，商品房总价为1,595,043元，2017年5月31日前交付房屋。该合同第十八条约定，出卖人交付的商品房建筑工程质量应符合国家和地方强制性标准，符合国家和地方的建筑节能强制性标准，房屋装修质量符合国家强制性标准。买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。出卖人应当履行保修义务而不履行，经买受人书面催告超过15天出卖人仍怠于履行的，买受人有权自行修复，并有权要求出卖人支付修复费。合同还对其他内容进行了约定。

2017年5月31日，申请人接收案涉房屋后，发现主卧西墙面及主卫西墙面渗水，遂于2017年6月至2022年4月期间多次向物业公司报修。物业服务中心处有如下书面记录：1.报修日期2017年6月16日，房号为XX-XX-10XX，报修内容为内卫墙面渗水；2.服务时间为2018年4月5日，房号为XX-XX-10XX，服务内容为主卧西墙面一圈渗水、主卫生间西墙面渗水；3.报修日期为2018年7月9日，房号为XX-XX-10XX，报修内容为内卫墙面渗水（去年报修过），处理结果为已回访；4.2019年11月15日，维修内容为XX花园XX幢XX单元10XX室业主家中墙面多处渗水，物业公司根据被申请人要求联系第三方进行维修；5.报修日期为2020年11月3日，房号为XX-XX-10XX，报修内容为屋檐下漏水；6.报修日期为2021年7月28日，报修内容为屋檐下漏水。物业公司工程部员工说明，记录中的屋檐下漏水是指主卫西墙面渗水部位的外墙处的屋檐，实际为同一渗水问题。此外，案涉房屋申请人至今未装修入住，也未出租给他人。

申请人因房屋质量问题向本会申请仲裁，请求裁决：1.被申请人赔偿申请人租金损失人民币100,000元（按同地段类似房屋的租金标准进行评估，自2017年6月1日起计算至2022年5月30日）；2.仲裁费由被申请人承担。

申请人述称：2017年4月15日《商品房买卖合同》签订后，被申请人于2017年5月31日将房屋交付给申请人。申请人准备装修时，发现房屋存在严重的渗水质量问题，主房间、卫生间的地面、墙面布满水迹。物业公司称是外墙质量问题，是屋面雨水直冲墙面灌入墙体内流入室内。发现问题后申请人及时报修，五年来报修数十次，物业公司通知被申请人派员自2017年起多次维修，但均没有解决问题，直至2022年4月份修理后才没有再发现渗漏。但因2022年基本没有下过大雨，所以不排除仍会渗漏。五年来，申请人花了185万元购买的房屋只能一再维修，无法装修入住（物业公司也认为渗漏过于严重不能装修），只能一直租房居住，申请人联系被申请人赔偿，至今未果。故申请人诉至本会，请求判如所请。

被申请人辩称：申请人要求赔偿租金损失没有事实及法律依据。理由如下：1.当事人对自己主张的事实，有责任提供证据。赔偿损失应以实际发生为前提，申请人在其他小区另有居住用房，无需租房居住，故不可能产生租金。2.申请人在诉状中自认一直在外租房居住，应提供租赁合同以及租金支付凭证予以证明，如不能提供，应当驳回申请人关于租金损失的请求。3.案涉房屋并非存在严重渗水问题，并达到申请人无法装修入住的严重程度，案涉房屋仅是一般质量瑕疵，并不影响申请人正常使用。4.申请人对此产生的扩大损失亦需要承担赔偿责任。案涉房屋出现质量问题，申请人可自行维修或委托他人维修，待修复后向出卖人主张赔偿，但仅通过报修等方式主张权利，存在扩大损失的故意，对此产生的扩大损失存在过错，也应承担责任。

仲裁庭经审理认为：

（一）关于本案的法律适用问题

 仲裁庭认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）自2021年1月1日起施行，本案合同的订立虽于该时点之前，但合同的履行和主要争议事实持续至《民法典》施行之后，系《民法典》施行后的法律事实引起的民事纠纷。因此，仲裁庭确定审理本案争议应适用《民法典》及相关司法解释的规定。

（二）关于案涉合同的效力

仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其主体适格，合同内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人均应按约全面、适当履行。

（三）关于房屋存在渗水是否影响申请人正常使用的问题

仲裁庭查明，申请人在发现房屋质量存在问题后随即向物业报修，被申请人应及时进行修复，但直至2022年4月最后一次维修前，被申请人始终未能修复解决案涉房屋渗水质量问题，对本案诉争应承担相应责任。房屋存在渗水质量问题导致购房人无法对房屋正常使用、收益，被申请人应就房屋使用功能受损期间无法正常使用所产生的损失作出相应的赔偿。关于被申请人辩称申请人未实际租房以及一般质量瑕疵未影响正常使用的辩解意见，因买受人对房屋的使用并不局限于自身居住，且案涉房屋的渗水部位为主卧西墙面，从房屋布局看，该墙面为主卧床头摆放位置，加之主卧卫生间西墙面大面积渗水，仲裁庭应当认定已经影响到了案涉房屋整体的使用功能。

（四）关于申请人要求被申请人赔偿租金损失的仲裁请求

关于租金损失，案涉房屋虽因渗水无法装修入住，但申请人在被申请人迟迟未能修复的情况下，五年后才提起本案仲裁，未及时采取措施防止和避免损失扩大，申请人存在一定责任，应对其主张的损失应予以一定程度的扣减。考虑到被申请人对案涉房屋的维修工作持续时间相对较长，而在房屋修复前，客观上确实对申请人的正常居住使用造成不便和影响。仲裁庭遂于2023年3月5日委托XX价格评估集团有限公司对案涉房屋2017年6月1日起至2022年5月30日止期间共60个月的房屋空置租金损失进行价格鉴定，该公司于2022年3月10日出具《价格鉴定意见书》，结论为采取收益法和成本法，在鉴定基准日2022年5月31日，案涉房屋2017年6月1日起至2022年5月30日止期间共60个月的房屋空置租金损失的市场价值为84,000元。双方对该份价格鉴定意见书无异议。根据申请人对损失产生的过错程度，仲裁庭酌定被申请人赔偿申请人因房屋空置产生的租金损失65,000元。

（五）关于本案仲裁费的负担

鉴于本案纠纷的成因系被申请人交付的房屋存在质量问题所致，申请人的仲裁请求亦未获仲裁庭全部支持，故本案仲裁费应根据仲裁庭对仲裁请求的支持比例由申请人与被申请人分担。

仲裁提示：

如果房屋漏水是因为房屋的质量问题，非人为破坏的，而且房屋的防水还在质保期内或者房屋本身设计不合理，造成漏水的，业主应该及时通知开发商进行处理。我国法律规定对房屋质量保修期作了明确的规定：房屋的主体结构保修期为该工程的合理使用年限，通常普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年；屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。房屋是需要长期使用的特殊商品，开发商在出售和交付商品房时，需要承担建筑质量的保证责任。一旦发现房屋漏水等相关问题时，业主应立即与开发商、物业公司等联系解决，及时阻止损失扩大，并保留装修、维修费用支出的相关凭证，在发生纠纷时更有力地证明损失，维护自己的合法权益。

对于因房屋漏水致使房主另外租房居住的，法院和仲裁庭能否支持租金损失的诉请，关键在于房屋是否因漏水而无法正常居住。因漏水范围较大并且所造成的影响确实影响日常居住的，法院和仲裁庭一般会酌情支持该诉请。或是虽不影响正常居住，但是侵权人需承担维修责任的，在维修期间会影响正常使用的，法院和仲裁庭也会酌情支持维修期间的租金损失。