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疫情影响下经营性房屋的合同解除问题
发表时间:2022-11-30

   

     2010年3月31日,申请人(乙方、承租方)与被申请人(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》一份,约定的主要内容为:

(一)甲方出租给乙方的房屋座落于某市某街道方天大厦一层部分、二层。房屋建筑总面积为3290平方米(其中一层约1457平方米,二层1833平方米)。

(二)房屋租赁期限为10年,自2010年7月1日起至2020年6月30日止。

(三)首年租金为1100000元,租金按半年交纳,先付后用,第1-3年度,租金水平不变,第4年度起每三年租金上浮5%,即第4-6年度租金上浮5%,第7-9年度租金水平在前次租金水平基础上上浮5%,第10年度再次上浮5%。

(四)乙方须于2010年3月31日前一次性交清半年租金,以后每年的12月10日前支付下六个月的租金,次年6月10日前支付下六个月租金,以此类推。房屋租赁期间的履约保证金为150000元,乙方在2010年3月31日前以现金或转账的方式支付。

(五)因不可抗力、政府指令或其他政策性因素等影响本合同履行时,可终止本合同,但乙方不得向甲方提出赔偿要求。

)本合同履行中如发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成时,双方同意交本会仲裁。

此外,双方还就设施损坏、违约责任等进行了约定。

后双方当事人因在合同履行过程中发生争议,申请人遂向本会申请仲裁,请求裁决:1.被申请人返还申请人履约保证金人民币150000元;2.全部仲裁费用由被申请人承担。

申请人述称:2010年3月31日申请人与被申请人签署了《房屋租赁合同》一份,合同约定:被申请人将案涉房屋出租给申请人经营餐饮;租赁期为10年,自2010年7月1日至2020年6月30日止;房屋租赁期间的履约保证金150000元;因不可抗力、政府指令或其他政策性因素等影响本合同履行时,可终止本合同。后,申请人依法在案涉房屋上开设了餐饮公司,从事餐饮服务。2020年1月,为了抗击疫情,响应政府的指令,申请人只能就此停业。其时,离案涉合同的终止日期仅剩5个月,停业恰逢春节,复工却不知何时。申请人已无法实现合同目的,继续履行合同对申请人显失公平。申请人只能于2020年1月27日致函被申请人,要求自2020年2月10日起终止与被申请人签署的合同,并退还履约保证金。被申请人拒绝退还履约保证金。为了维护申请人的合法权益,特按照案涉合同的约定向本会提出仲裁申请。

被申请人辩称:申请人没有合同解除权,最高人民法院关于疫情的司法解释规定,在疫情导致合同履行困难人民法院是引导当事人继续履行,当事人以合同履行困难为由要求解除合同的人民法院不予支持,故申请人不能以履行困难为由解除合同,被申请人可以根据国家政策规定减免租金。

仲裁庭经审理认为:

(一)关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题

仲裁庭认为,申请人与被申请人于2010年3月31日签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人真实的意思表示,其主体适格,内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法、有效。

()关于案涉《房屋租赁合同》的解除认定问题。

1)关于餐饮经营是否为申请人承租案涉房屋的合同目的的认定。

仲裁庭认为,从承租人的角度来说,租赁合同的主要目的是取得租赁标的物的使用权,至于租赁标的物的实际用途与出租人原本无涉,但在当事人缔约时,承租人将其租赁房屋之内心动机载入合同,双方当事人将租赁标的物的用途作为合同条款时,此时合同约定的用途可作为当事人的缔约目的。本案中,双方当事人在案涉《房屋租赁合同》第一条中明确约定,租赁房屋的用途为餐饮,在第三条中又约定,被申请人配合申请人提供办理营业执照所需的相关资料,表明双方在缔约时已将餐饮经营作为申请人承租案涉房屋的合同目的。

2)关于新型冠状病毒疫情是否对申请人履行案涉合同构成不可抗力的认定。

仲裁庭认为,《中华人民共和国突发事件应对法》第三条规定:“本法所称突发事件,是指突然发生,造成或者可能造成严重社会危害,需要采取应急处置措施予以应对的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件。”国务院《特别重大、重大突发公共卫生事件分级标准》规定:“发生新传染病或我国尚未发现的传染病发生或传入,并有扩散趋势,或发现我国已消灭的传染病重新流行”,均被分类分级为特别重大公共卫生事件。2020年1月20日,国家卫生健康委员会发布公告(2020年第1号),经国务院批准,将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施。众所周知,新冠肺炎是我国新发生的乙类传染病,新型冠状病毒疫情属于特别重大的突发性公共卫生事件,是申请人不能预见、不能避免和不能克服的自然现象,符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定的不可抗力的构成要件。据此,仲裁庭认定新型冠状病毒疫情构成不可抗力

新型冠状病毒疫情被认定为特别重大公共卫生事件后,为保护人民群众身体健康和生命安全,政府及其有关部门采取了相应的疫情防控措施,不可避免地对申请人正常履行案涉房屋租赁合同产生重大影响。因此,仲裁庭认为不可抗力的起止时间,应根据某市人民政府启动和终止特别重大公共卫生事件响应的时间来确定。2020年2月4日,某市人民政府发布关于实施全民参与疫情防控十二项措施的通告,其中第5项措施是:“农贸市场、超市、药店等生活必需的公共场所要合理安排营业时间,定期规范消杀,进入人员一律测体温、戴口罩。快递、外卖实行无接触配送。非生活必需公共场所一律关闭。”第6项措施包括:“禁止串门、聚餐、打牌等聚众活动。”2020年3月12日,某市疫情防控指挥部办公室发布《关于做好餐饮行业复工营业的通知》和《某市疫情期间餐饮行业复工营业工作指引》,对某市餐饮行业恢复营业、恢复堂食等作出了明确规定。因此,仲裁庭认为,新型冠状病毒疫情被认定为案涉房屋租赁合同履行的不可抗力,其起止时间应当确认为2020年2月4日至2020年3月12日。

3)关于某市人民政府实施的疫情防控措施是否致使申请人不能履行合同的认定。

仲裁庭认为,就此问题应综合考量新型冠状病毒疫情对于地区、行业以及案件的影响,来评判新型冠状病毒疫情及疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小进行分析。

第一,根据仲裁庭前述意见,在2020年2月4日至2020年3月12日某市人民政府实施疫情防控措施期间,不可避免地对南通地区的市场经济活动产生重大影响,而作为非生活必需的餐饮场所须一律关闭,申请人实际无法经营

第二,申请人从事的餐饮行业具有一定的特殊性,其正常经营活动的开展不仅涉及食材的采购,并且严重依赖物流运输行业的支持,最为关键的是新员工的招聘及老员工的返城复岗。因全国各地的疫情严重程度不同,各地所采取的防控措施、防控等级也并不一致,即便南通地区已于2020年3月12日终止了特别重大公共卫生事件的响应,但因各地交通管制、跨区域人员流动隔离政策的不同,餐饮行业从业人员也难以在较短的时间内配备到位。

第三,就案涉合同本身而言,自某市人民政府2020年3月12日终止特别重大公共卫生事件响应起算,申请人的十年租赁期限剩余租赁期限仅剩余三个多月,加上恢复经营所需之准备工作,申请人可以继续经营的时间非常有限。

综上,仲裁庭认定新型冠状病毒疫情和某市人民政府的疫情防控措施已直接导致申请人不能履行案涉合同,致使其不能实现经营餐饮的合同目的。鉴于申请人于2020年2月10日向被申请人送达了要求解除合同的《沟通函》,故,仲裁庭认定案涉《房屋租赁合同》2020年2月10日已解除。

(四)关于申请人要求被申请人退还履约保证金150000元的仲裁请求

仲裁庭认为,根据仲裁庭意见(),案涉《房屋租赁合同》已于2020年2月10日解除,被申请人应退还申请人履约保证金150000元仲裁庭对申请人的该项请求予以支持

 

仲裁提示:

最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知第三条第一款规定:疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的,应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务,当事人主张其尽到及时通知义务的,应当承担相应举证责任。第三条第二款规定:疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平,其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后,当事人仍然主张部分或者全部免除责任的,人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现,当事人请求解除合同的,人民法院应予支持。

根据上述指导意见可知,经营性房屋承租人并非发生新冠疫情即可主张解除合同。只有承租人因疫情影响无法正常使用租赁房屋从事经营活动,致使无法实现合同目的,通过协商不能解决,承租人才可提出解除合同。

 


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