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购房合同涉及地下车库(人防工程)所有权转让是否构成欺诈的认定
发表时间:2022-02-17

2014年5月5日,商恒动力公司(以下简称“申请人”)与被申请人(以下简称“被申请人”)签订《名华世纪家园认购书》,申请人认购被申请人名华世纪家园楼宇地下车库3648.59平方米,单价3500元/平方米,总房款12770065元。同日,申请人与被申请人又签订了两份《名华世纪家园认购书》,申请人分别认购被申请人名华世纪家园楼宇1#栋0001012号商铺、2#栋0001001号商铺,单价均为12000元/平方米,总房款分别为1320360元、1858200元。

2014年5月12日,申请人(买受人)与被申请人(出卖人)签订《商品房买卖合同》,该合同约定如下:一、申请人所购商品房的基本情况为:1.B#地下车库位于昌邑区和平路(地下),土地面积为3911.82平方米,地号为020130200101000,图号2210-1073-2,地类用途为城镇住宅用地,使用类型出让,房屋使用终止日期为2080年9月12日。2.B#地下车库规划许可证面积为3911.82平方米,其中兼人防面积1320平方米。3.B#地下车库在A市房产地产测绘中心测绘面积为4222.01平方米。4.位于昌邑区和平路,1#0001012号商铺,建筑面积为110.03平方米的房屋。二、上述房屋交易价格为1800万元。合同约定面积与产权登记面积有差异,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按合同价格不增不减。三、付款方式及期限:1.自2014年开始,每年4月1日前以现金形式支付房款360万元,至2018年4月1日前全部付清。2.如每年到期超过4月1日并在当年6月1日内付清房款的,追加房款违约金50万元。四、被申请人在签订协议后应依照国家和地方人民政府的有关规定,将符合综合验收合格的商品房交付给申请人使用。申请人办理相关房屋土地转让、过户手续,房屋土地产权登记等各种税款由买受人承担。所有正规(国家规定范围)手续出卖人有义务协助办理。五、被申请人应当在商品房交付使用后,按国家规定范围将协助申请人办理权属登记,由被申请人提供资料报产权登记机关备案。如因被申请人的责任,申请人不能取得房地产权属证及土地使用证书,申请人和被申请人商议解决将由此产生的损失在余额房款中扣除或拒绝支付余额房款。此外,合同约定,如发生合同争议,双方协商解决,未能协商一致的,任何一方均可提交本会仲裁

2015年6月12日,申请人与被申请人又签订了《补充协议书》,针对2014年5月12日签订的《商品房买卖合同》的履行情况达成补充协议,约定:总价款1800万元的《商品房买卖合同》,申请人已给付723万元,尚欠1077万元,该欠款应于2018年4月1日前全部付清。总价款为329.4万元的《商品房买卖合同》,申请人已给付150万元,尚欠179.4万元,该欠款应于2016年8月28日前全部付清。另外约定:由于地下车库现尚未办理产权手续,根据申请人的要求,被申请人同意申请人办理相关前期手续并承担和交纳所需全部费用。具备能够办理产权条件时,被申请人协助申请人办理产权手续,所需费用全部由申请人承担。

2013年4月19日,A市规划局作出的建字第2010昌039号建设工程规划许可证,附件中载明建设单位被申请人在昌邑区和平路建设的1#高层住宅建筑面积11559平方米,含A#网点1845.12平方米,其中物业178.36平方米,社区23.46平方米;2#高层住宅建筑面积7260.03平方米,含A#网点1873.53平方米,其中社区205.6平方米,B#地下车库建筑面积3911.82平方米兼人防1320平方米。

2014年4月9日,A市人民政府出具了A市国用(2004)第200202003120号国有土地使用权证,该证裁定:土地使用权人为被申请人,坐落于A市昌邑区和平路(地下),地号为020130200101000,图号为2210-1073-2,使用权面积为3911.82平方米,地类为城镇住宅用地,使用权类型为出让,终止日期为2080年9月12日。A市房地产测绘中心于2014年6月30日出具的吉房测(销)2014-314房产测绘技术报告显示名华世纪家园B号地下车库(人防工程)建筑面积4222.01平方米。

2014年7月2日,A市人民防空办公室出具的吉市防验字[2014]005号《结建人防工程防护质量竣工验收确认书》中的城市建设项目产权登记人防意见中载明:人防工程施工图建筑面积4014平方米,人防部门产权登记意见为“该项目已配套建设人防工程,建筑面积以房产测绘为准,人防工程所有权归国家所有”。

现申请人已取得涉案2套商业网点的不动产权证,不动产权证号分别是:吉(2018)A市不动产权第0057289、0057209。但因地下车库无法办理所有权转让登记,申请人遂向本会申请仲裁。

申请人述称:2014年5月12日,申请人(买受人)与被申请人(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定被申请人将会同合同项下的商铺及地下车库出卖给申请人,由申请人支付价款,被申请人配合申请人办理产权手续。现申请人因无法办理地下车库的产权登记,认为被申请人所称《商品房买卖合同》中的地下车库有少部分兼人防工程,而实际上地下车库全部为人防工程,属于欺诈。由于涉案地下车库为人防工程设施,依法不得买卖。“地下车位所有权转让”内容违反了国家法律的强制性规定,依法应当认定为无效合同。根据合同法相关规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。故申请人向本会申请仲裁,请求裁决:1.确认申请人与被申请人于2014年5月12日签订的《商品房买卖合同》及于2015年6月12日签订的《补充协议书》中关于整体地下车库所有权转让部分无效;2.被申请人返还购房款人民币17185986.1元及利息(利息从申请人分期支付被申请人购房款之日起算至实际给付之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算);3.本案仲裁费用由被申请人承担。

根据《商品房买卖合同》的约定,申请人特申请仲裁,请求本会裁如所请。

被申请人辩称:双方签订合同时被申请人已经明确告知人防车位暂时不能办理产权登记,如在今后政策及法律允许的情况下一定第一时间协助申请人办理。所以申请人对于上述情况明知,被申请人不存在欺诈行为。申请人在购买车库后,申请将车库的性质变更,并作为仓库向银行抵押贷款。同时,申请人在向规划局提交改变用途申请时,必定会提交人防意见书,而意见书中会明确载明人防面积。所以申请人对于人防面积是明知的,被申请人不存在欺诈行为。综上,申请人的仲裁请求无事实和法律依据,应予以驳回。

仲裁庭经审理认为:

(一)关于《商品房买卖合同中约定的转让地下车库权利性质

仲裁庭认为,对合同转让标的物的认定,应结合合同文本及双方当事人的真实意思综合考虑。从双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议书》中约定的内容看,一方面没有关于转让地下车库所有权的相关约定;另一方面,《商品房买卖合同》第六条约定:“关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后,按国家规定范围将协助买受人办理权属登记……”。《补充协议书》第五条约定:“由于社区用房和地下车库现尚未办理产权手续,根据乙方的要求,甲方同意乙方办理相关前期手续并承担和交纳所需全部费用。具备能够办理条件时,甲方协助乙方办理产权手续,所需费用全部由乙方承担”。上述约定内容表明,申请人作为商事交易主体,其对于房地产交易和房屋登记管理的相关规定应有所了解,而在此情形下其签订《商品房买卖合同》和《补充协议书》系认可地下车库尚不能办理产权。在《商品房买卖合同》和《补充协议书》对转让地下车库的权利性质没有明确约定的情形下,不能仅以合同名称为《商品房买卖合同》,认定合同中约定转让的对象为地下车库的所有权。由于地下车库无法办理产权,不属于商品房,双方当事人对此均应明知,故双方当事人的真实意思应为转让地下车库的使用权。

(二)关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题

仲裁庭认为,因地下车库兼具有人防工程性质,其所有权属于国家,依法不得转让,但地下车库的使用权可以转让流通。A市人民防空办公室已对案涉地下车库(人防工程)出具《结建人防工程防护质量竣工验收确认书》,载明防护质量合格,并已按规定办理竣工档案移交,准许使用。被申请人对案涉地下车库(人防工程)依法享有使用权,其与申请人签订《商品房买卖合同》,将地下车库使用权转让给申请人,并不违反法律强制性规定。申请人应当知晓法律法规中关于地下车库(人防工程)所有权不得转让的规定。被申请人未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述,并不构成刻意隐瞒和欺诈。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“国家鼓励企业事业单位投资建设人防工程,人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,法律并未禁止人防工程使用权的转让。人防工程平时由使用权人管理使用,战时人防工程的使用权人有义务确保人防工程用于人民防空的需要。被申请人将地下车库使用权对外转让,并未损害国家利益。故申请人提出的被申请人构成欺诈,其行为损害国家利益的理由,没有事实和法律依据,仲裁庭不予采信。

仲裁提示:

地下车库兼具有人防工程性质,其所有权属于国家,依法不得转让,但地下车库的使用权可以转让流通。开发商对地下车库(人防工程)依法享有使用权,其与购房人签订《商品房买卖合同》,将地下车库的使用权进行转让,并不违反法律、行政法规的强制性规定。购房人应当知晓法律法规中关于地下车库(人防工程)所有权不得转让的规定。开发商未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述,并不构成刻意隐瞒和欺诈,开发商将地下车库使用权对外转让,也并未损害国家利益,故而不构成合同无效的事由。


上一条: 抵押权作为担保物权不适用诉讼时效制度 (2022-2-17)
下一条: 中标合同约定“仅作备案用,不作施工结算依据”应如何认定 (2022-2-18)
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