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“以租抵债”的租赁合同是否适用“买卖不破租赁”
发表时间:2022-02-16

 申请人(甲公司)与被申请人(乙公司)于2014年9月16日签订《房屋租赁合同》。协议内容如下:1.乙公司将案涉房屋土地租赁给公司,租金为500000元/月,以甲公司公司的债权应付利息折抵租金。关于租赁期限的问题,协议中明确约定为五年2.公司承租公司的厂房和土地,并由公司和公司共同确认给公司使用3.由于出租企业所有房地产全部抵押给银行,到目前为止已造成逾期和欠息,如被法院查封导致不能正常生产经营的,出租方应承担罚款和损失4.如发生协议争议,双方协商解决,未能协商一致的,任何一方均可提交本会仲裁需要说明的是,虽然使用人为公司,但案涉房产的承租人仍然是申请人,租赁权的享有者仍是申请人

房屋租赁合同》签订后,被申请人即向申请人交付了案涉房屋及土地,由申请人实际占有,并投资对办公楼、食堂、宿舍、道路等设施进行了改造。改造完成后,申请人将租赁的厂房及土地交给其投资的丙公司使用。某市法院2016年12月9日作出(2015)xxxx字第x民事判决书,判决如下:一、被申请人自本判决生效之日起十日内偿还xx银行xx分行借款本金21000000元、利息249393.69元,共计21249393.69元……。诉讼中,某市法院于2015年7月14日发出(2015)xxxx字第x协助执行通知书,查封了被申请人名下案涉房屋和土地[土地证号为:x国用(2014)第280号和第61号、x国用(2009)第001号和002号、x国用(2011)第299号]及附属物。因被执行人未按时履行生效法律文书确定的义务,某银行分行申请强制执行,该院于2017年11月2日立案执行。执行中,2018年6月13日作出(2017)x01执1036号执行裁定并于2018年7月5日送达协助执行通知书,对上述涉案房产、土地及附属物继续查封。2018年6月13日作出(2017)x1执1036号限期搬离公告,并于2018年7月5日向正在使用或租赁被申请人名下涉案房产、土地的相关公司及个人送达限期搬离公告。申请人遂向本会申请仲裁,请求裁决:继续履行申请人被申请人之间签订的房屋租赁合同

申请人述称:1.产品购销合同、借款协议、借条、汇款凭证、收据、转账回单、银行承兑汇票、还款计划等大量证据,证明申请人被申请人等主体之间存在真实的债权债务关系。2.申请人被申请人的债权人,被申请人申请人的借款均发生在2013年,双方租赁关系成立于2014年9月16日,被申请人银行分行借款及办理土地抵押的时间是2015年,某市中院对涉案房屋土地查封时间是2015年7月14日。申请人被申请人债权的形成时间和双方关于房屋租赁权的形成时间均在被申请人某银行分行借款并办理土地抵押之前,也在法院对涉案房屋和土地的查封之前,应确认申请人对涉案的房屋和土地具有合法有效的租赁权。3.被申请人拖欠申请人债务,每月应付利息509670元,申请人租赁被申请人的厂房及土地每月租金是500000元,双方均同意相互抵销,在协议中有明确约定,两家公司各自账目上均有记录。申请人一直对涉案的房屋和土地占有并使用。4.申请人被申请人之间厂房租赁合同是双方在自愿基础上形成的,租赁合同不违反法律规定,应认定为合法有效。且该合同至今未被确认为无效或被申请撤销。5.房屋租赁合同》中约定:“由于出租企业所有房地产全部抵押给银行,到目前为止已造成逾期和欠息,如被法院查封导致不能正常生产经营的,出租方应承担罚款和损失”。

被申请人辩称:1.被申请人2014年9月16日与申请人签订了《房屋租赁合同》,又于2014年9月31日与公司签订协议,结合现在涉案土地及房屋的占用者是公司及执行异议阶段由公司主张租赁权的行为可知,申请人已经认可其与被申请人签订的关于《房屋租赁合同》的内容并未实际履行。2.申请人提交的所谓债权凭证真实性无法核实,即使真实存在也应当通过诉讼程序主张而不是通过以租抵债的方式损害其他债权人的合法权益。根据县不动产中心提供的数据显示,2012年底至2014年12月,被申请人将南北厂区土地抵押向各银行及其他债权人借款逾1.4亿余元,如果允许抵债行为适用买卖不破租赁的原则,等于变相赋予了普通债权优先权,也损害了其他债权人及被申请人众多员工的合法权益。3.申请人被申请人签署的一系列协议均不是合法有效的租赁协议,不具备租赁合同的构成要件,缺乏租期、租金等内容约定,实为以物抵债协议,申请人不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定在租赁期限内阻止向受让人移交被执行的不动产。其从未向被申请人支付过租金,存在恶意阻却执行的可能。申请人称其与被申请人之间存在合法的债权债务关系,正是基于此才与被申请人达成了《房屋租赁合同》,但其提供的债权凭证仅有极少一部分是与被申请人之间的,大部分是与其他公司发生的业务往来,均与本案无关。《房屋租赁合同》第四条约定“由于出租企业所有房地产全部抵押给银行,到目前为止已造成逾期和欠息,如被法院查封导致不能正常生产经营的,出租方应承担罚款和损失”。申请人明知被申请人将所有房产抵押给银行,已造成逾期和欠息,银行会随时对被申请人主张抵押权,申请人被申请人欠其巨额借款未还的情况下,通过租赁被申请人的土地和房产,以欠款利息抵销租赁费,对某银行分行行使抵押权造成的法律风险应自行承担。

 

仲裁庭经审理认为:

本案争议焦点为:案涉合同能否继续履行。经查,其一,被申请人银行分行2015年3月4日签订《最高额抵押合同》,以案涉国用(2014)第280号土地作抵押,向银行分行借款21000000元,该抵押合同载明被申请人保证合同项下抵押财产在抵押前未被出租,所附《(房地产)抵押财产清单》显示抵押财产没有出租。

其二,《房屋租赁合同》签订前执行法院查封的被申请人名下的十三处房产,有十二处房产已办理了抵押登记。银行分行与被申请人之间前后签订了两次借款协议,第一次借款期限为2013年9月4日至2014年9月4日,第二次为2015年3月5日至2016年3月5日。两次借款均办理了抵押登记,第一次为2013年9月6日,第二次为2015年3月6日。从他项权证来看,抵押土地的土地证号不一致,但为同一地块,执行判决系依据第二次签订的借款合同所作。银行分行称第二次为续贷。涉案《房屋租赁合同》第四条约定“由于出租企业所有房地产全部抵押给银行,到目前为止已造成逾期和欠息,如被法院查封导致不能正常生产经营的”,由出租企业承担罚款和损失。从该约定可以看出,申请人被申请人签订《房屋租赁合同》的时间虽为2014年9月16日,在第一次借款期限届满之后第二次抵押登记之前,但申请人在签订该协议时即已明确知道涉案房产及土地已全部抵押给银行,且已造成逾期和欠息。该约定与银行分行关于第二次借款为续贷的陈述能够相互印证。申请人在明知涉案房产及土地被抵押给银行且已造成逾期和欠息的情形下,仍与被申请人签订“以租抵债”协议,由此造成的法律风险应由其自行承担。

其三,申请人公司是独立的企业。申请人提交的记账凭证、水电费票据、社会保险费发票等证据,均为公司申请人缴纳天然气、水电费、保险费、印花税的情况,显示公司使用案涉房地产用于生产经营。且公司在提起执行异议时称是其承租了被申请人的厂房。

综上,申请人可根据合同约定要求被申请人承担相关损失,其称被申请人形成租赁关系,要求继续履行《房屋租赁合同》理由不能成立仲裁庭碍难支持。

 

仲裁提示:

根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百一十二条、第二百二十九条的规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。本案中,被申请人(债务人以其公司房产、土地使用权抵偿申请人欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同,故不适用《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则。


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