申请人与被申请人于2013年12月28日签订的《合作开发协议书》，约定双方共同投资合作对被申请人原址工厂45亩土地进行商品房开发。协议内容如下：一、原址土地开发项目总投资9500万元。其中申请人投资5225万元，占总投资的55%；被申请人投入资金和现有土地使用权作价款，共计4275万元，占总投资额的45%，双方严格按此比例分担风险，分享权益。二、投资时间为：1.第一次投入。合同签订生效后15日内申请人付3135万元，占申请人应投入的60%；被申请人以土地使用权作价款投入2565万元，占被申请人应投入的60%；2.第二次投入。国土局办理国土证时前15天，申请人付款2090万元，占申请人应投入的40%；被申请人土地使用权作价款投入1710万元，占被申请人应投入的40%，新土地证办好后15日内，将该宗土地转到新公司名下办理新国土证和宗地现场达到施工项目前要求的“五通一平。三、本协议生效后，双方须严格遵守。如有违反，违约方将赔偿守约方4000万元人民币的违约金。并支付占用合资公司资金的法定利息。违约事件有：1.任何一方不遵守本协议，单方面中止合同；2.双方不按本协议约定事件支付投资、逾期支付时间超过60天；3.被申请人未按本协议约定时间办得新国土证和逾期未完成现场“五通一平”。其中，新国土证办得时间超过约定时间90天，现场“五通一平”完成时间超过约定时间90天，视为被申请人违约。此外，合同还约定，如发生合同争议，双方协商解决，未能协商一致的，任何一方均可提交本会仲裁。

合同签订后，申请人向被申请人以投资款、代垫款项、借款等名义累计财务支付83585003.99元。因被申请人的原因导致双方拟合资、合作开发土地合同签订多年后仍无法履行。申请人遂申请仲裁，请求裁决：1.解除申请人与被申请人于2013年12月28日签订的《合作开发协议书》；2.被申请人承担违约责任，支付申请人违约金4000万元。

申请人述称：双方于2013年12月28日签订《合作开发协议书》，被申请人未按约定办理新国土证和宗地现场达到施工要求的“五通一平”，该合同义务未履行可能直接导致申请人的合同目的不能实现，由此申请人享有解除合同的权利，请求解除合同。同时《被申请人涉诉情况一览表》，证明被申请人涉及债务众多，已被法院采取限高等惩戒措施，部分案件已经终结执行，根本不具备继续履行合作协议的能力，案涉合同目的已无法实现；《被申请人改造项目赔偿说明书》，证明被申请人未按照约定处置好员工安置问题，造成施工单位无法进场施工。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定，结合双方约定的违约金金额、资金占用利息标准、预期利润等，只要被申请人赔偿款项总和不超过年利率24%，都应该得到支持，故申请人向本会申请仲裁，请求本会裁如所请。

被申请人辩称：申请人在被申请人在取得相关部门支持下、差一步取得国土证的情况单方起诉，系单方违约。被申请人在做了大量工作的情况下，虽然有牵涉厂房装修项目纠纷，土地上存在超额查封，但纠纷已经在和解。2020年4月6日，某市委、市政府专门召开会议，举全市之力推动被申请人的历史遗留问题，项目前景较好。由于遇到了很多不可抗拒的阻碍，被申请人未能完成2013年12年28日的合同约定。被申请人已经在积极协调，如果双方解除合同，不仅申请人投资土地获得收益的目的不能实现，还会影响被申请人的几百位员工的安置问题。2.申请人诉求的4000万元违约金已经超过诉讼时效。在双方无根本违约的情况下，若解除相关文件不利于交易，若确实需要解约，应当划清各方的违约责任。被申请人承担违约金数额明显缺乏证据证明且不符合法律关于法院调整违约金标准的相关规定。综上申请人的仲裁请求无事实和法律依据，应予以驳回。

仲裁庭经审理认为：

申请人与被申请人于2013年12月28日签订的《合作开发协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据2013年12月28日签订的《合作开发协议书》中的约定，如被申请人未按照该协议约定时间办得新国土证和逾期为完成场地“五通一平”，申请人可单方面中止合同。合同签订后，被申请人未按该合同约定于2014年7月30日前完成新国土证办理及“五通一平”工作，构成根本违约，此后，申请人与被申请人就完成新国土证办理及“五通一平”完成的时间进行了多次变更，最后一次就该问题进行约定系在双方于2018年12月2日形成的《会议纪要》中，约定2019年2月28日之前申请人与被申请人成立联合开发公司，被申请人将新国土证、施工许可证办理到新成立联合开发公司名下，并完成老职工安置工作、编制立项报告、环保评估报告等。在申请人已按照以上协议的约定，前后投入资金共计84379038.99元的情况下，被申请人至今也未能完成案涉土地的老厂房搬迁、新国土证办理等工作，符合《合作开发协议书》关于合同解除的约定。同时，案涉土地的规划调整及新国土权证的办理，系实现合资、合作开发协议的基础，被申请人因自身原因导致案涉土地被查封，其提供的证据亦无法证明其能够在合理期限内履行土地调整规划及土地使用权转让等义务，不仅达到了《合作开发协议书》的约定解除条件，其违约行为亦已经达到影响合同目的实现的程度，直接侵犯了申请人的根本性利益，属于根本性违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，故申请人主张解除案涉《合作开发协议书》的诉求符合双方约定和法律规定，其诉求成立，仲裁庭予以支持。

仲裁庭认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金是否过高，一般应以违约行为给守约方造成的实际损失为基础进行判断。申请人主张，双方关于违约金和利息条款的约定真实、合法、有效，只要被申请人赔偿款项总和不超过年利率24%，都应该得到支持。根据本案相关事实，双方当事人在合作过程中签订了《合作开发协议书》约定违约金为4000万元。案涉项目毛利润为29%，投资周期约为十年，申请人已投入资金为84379038.99元，而从双方签订《合作开发协议书》至本案提起诉讼约为六年。因此，将违约金调减至2000万元已经综合考虑了本案合同的性质、履行情况、预期利益以及被申请人根本违约等因素，且不违反法律规定。

仲裁提示：

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金是否过高，一般应以违约行为给守约方造成的实际损失为基础进行判断，该损失包括直接损失和间接损失。民间借贷利率最高限额不能作为判断本案违约金是否过高的标准。违约金是本案当事人所约定的违约责任，与民间借贷利率的性质和约定目的并不相同。