2019年12月21日，申请人（买受人）与被申请人（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定主要内容如下：

（一）商品房基本情况：该商品房为某商业中心项目中的7幢1508号；用途为商业，性质为商品房；预测建筑面积为69.47平方米，套内建筑面积为42.36平方米，分摊共有建筑面积为27.10平方米。

（二）计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9,789.69元，总价款为680,090元。在签订本合同时买受人支付购房款340,090元，余款340,000元，买受人以按揭贷款的形式支付，买受人承诺至签订合同之日已经办理完毕按揭贷款手续（按揭资料提供齐全且符合按揭银行贷款要求），并保证按揭贷款自买受人签订本合同之日起，于30日（2020年1月19日前）全部到达出卖人账户。

（三）交付时间和条件：出卖人应当在2021年10月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告。

该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的书面通知邮政送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。

（四）逾期交付责任：如因出卖人原因导致未在合同约定期限内将该商品房交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交付期限后第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90日，买受人有权单方面解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当承担赔偿责任，赔偿金额为商品房总金额的10%。

（五）面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称“实测面积”），实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照约定的商品房住宅的单价据实结算，多退少补。

（六）合同备案与房屋登记：1.出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；2.因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的每日万分之二向买受人支付违约金，违约金自买受人应取得房屋所有权证书之日第二日起计算至实际可取得房屋所有权证之日止的方式处理。

（七）争议解决方式：本合同在履行过程中发生的与本合同有关的争议，由出卖人和买受人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或按照提交南通仲裁委员会仲裁方式解决。

合同签订后，双方当事人因合同的履行问题产生争议，申请人遂向本会申请仲裁，请求裁决：1.解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被申请人立即返还申请人已付购房款人民币340,090元，并支付以人民币340,090元为基数，自2020年12月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息按年利率（暂算至2022年5月8日为人民币31,363.31元；3.被申请人承担申请人为本案支付的律师费人民币28,560元及本案的仲裁费用。

申请人述称：被申请人在销售某地产时宣传并承诺，某龙庭公司将入驻该地产以品牌酒店的名义进行自主经营，申请人因看中该房屋未来将获得稳定的酒店租金收益，遂决定购买位于南通市崇川区某某室的房屋。双方签订预售合同并交纳定金当日，被申请人积极敦促申请人与龙庭公司签订了《委托经营管理协议》。

2019年12月21日，申请人与被申请人正式签订《商品房买卖合同(预售)》，现由于龙庭公司的酒店入驻计划取消，申请人获取酒店租金收益的购房目的无法实现。故申请人根据相关法律规定，特向本会请求解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，并要求被申请人返还申请人已支付的购房款及利息，以弥补给申请人造成的巨大损失。

被申请人辩称：1.申请人与被申请人签订《商品房买卖合同（预售）》的目的是购买房产而非收取租金，申请人另与案外人龙庭公司签订《委托经营管理协议》已解除，申请人不得以合同目的无法实现为由要求解除《商品房买卖合同（预售）》。2.申请人主张的律师费没有任何合同依据和法律依据，不应得到支持。

仲裁庭经审理认为：

（一）关于本案的法律适用问题

仲裁庭认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）自2021年1月1日起施行，本案所涉《商品房买卖合同（预售）》虽系于《民法典》施行前订立，但约定的履行期限持续至《民法典》施行后，且双方当事人系因《民法典》施行后履行合同发生的争议。因此，仲裁庭确定审理本案纠纷应适用《民法典》及其相关司法解释的规定。

（二）关于申请人以合同目的不能实现为由要求解除合同的主张

仲裁庭认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被申请人在销售时通过不同方式宣传酒店将入驻，对包括申请人在内的众多购房者所购的商品房进行统一经营管理。事实上，被申请人与龙庭公司就酒店品牌自主经营管理事宜确也达成了合作，被申请人的售楼广告和宣传资料与两份合同的签字、缔约先后顺序，龙庭公司的经营期限，以及其独占式经营管理模式可相互印证，使申请人相信被申请人的以上说明和允诺，可以确保其将来有稳定的租金收益，故可以确定被申请人的该售楼广告和宣传资料对案涉合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。因此，被申请人在售楼广告中作出许诺以后，一旦与申请人签订《商品房买卖合同（预售）》，其就应当履行广告许诺的义务。

虽然，龙庭公司因故最终未能以品牌酒店入驻经营，但申请人提出解除合同时，仲裁庭仍应审查违约方的违约程度是否影响守约方合同目的的实现，并根据诚实信用原则、鼓励交易等原则，确定合同应否解除。一般而言，购房者与开发商签订商品房销售合同，其所追求的系房屋之占有、使用、收益及处分等四项权能。本案中，包括案涉房屋在内的涉案项目实际在2022年1月27日已竣工验收备案，案涉房屋也已于2022年6月23日领取了《不动产权首次登记证明单》，且被申请人在庭审中亦明确表示同意向申请人交付案涉房屋并协助办理产权变更登记手续，故而申请人作为购房者而言，其所追求的房屋之占有、使用及处分等三项权能的实现均已无障碍。至于房屋之收益权能，不可否认龙庭公司实际未能以品牌酒店入驻经营，确会使得房屋因闲置而对申请人的收益产生影响，但案涉房屋并非“虚拟性产权商铺”，而系具有独立产权并具有物理分隔的“现实性产权商铺”，其固有的属性就决定了即使无酒店经营管理公司的统一经营，但案涉房屋不论是当事人自行使用，还是寻求第三人替代履行也均无障碍。因此，仲裁庭认定被申请人在案涉合同订立后未能兑现售楼广告中作出的许诺，其行为构成违约，但不影响申请人合同目的的实现，仲裁庭对申请人以此为由要求解除合同的主张不予采信。

综上，仲裁庭认定被申请人在案涉合同履行中确存在违约行为，但不影响申请人实现其合同目的，申请人可以要求被申请人按照当事人的约定或者法律规定承担违约责任，解除合同并非申请人可获救济的唯一途径，故仲裁庭对申请人的该项仲裁请求不予支持。

（三）关于申请人要求被申请人立即返还已付购房款340,090元，并支付至被申请人实际返还之日止利息的仲裁请求

仲裁庭认为，根据前述仲裁庭意见，由于申请人要求解除案涉合同的仲裁请求未获支持，故仲裁庭对于申请人的该项仲裁请求亦不予支持。

（四）关于申请人要求被申请人补偿申请人因办理本案支出的律师费28,560元的仲裁请求与仲裁费用的承担

仲裁庭认为，本会仲裁规则第六十八条第三款规定：“仲裁庭可以根据仲裁请求、当事人的责任以及案件的实际情况裁决当事人自行承担或者补偿对方当事人因办理案件所支出的其他费用，包括但不限于：（一）公告费、保全费、鉴定费、评估费、审计费用；（二）律师费、差旅费、公证费、证人出庭所发生的合理费用等。”本案中，申请人提交了其与律师事务所签订的《委托代理合同》《增值税普通发票》和2022年5月13日的微信付款凭证，以证明其因本案纠纷实际支付了律师费28,560元，被申请人对于前述证据的真实性、合法性均无异议。因此，仲裁庭认定被申请人应向申请人支付律师费28,560元。

被申请人违约系导致本案纠纷的起因，故结合案件实际，本案仲裁费用应由被申请人负担为妥。

仲裁提示：

《民法典》第五百六十三条所规定的“不能实现合同目的”是合同法定解除的实质性条件。“不能实现合同目的”的判断标准是违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了守约方的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能实现。只有当违约行为导致合同目的不能实现时，才构成根本违约，从而赋予守约方解除合同的权利。如果违约行为并未影响到合同目的的实现，则不构成根本违约，守约方通常不能仅因此要求解除合同。

在司法实践中，主张解除合同的一方需要提供充分的证据来证明合同目的确实无法实现，并且这种无法实现是由于《民法典》第五百六十三条规定的情形之一导致的。而判断某一违约行为是否属于合同目的不能实现（根本违约），则需要根据违约的具体形态，结合案件情况，通过一定的因素和标准进行斟酌判断。这包括违约部分的价值或金额与整个合同金额之间的比例，以及违约部分对合同目标实现的影响程度。即使违约行为十分严重，但如果这种违约是可以修补的，一般不宜认定合同目的不能实现。这意味着，如果违约的后果及损害能够得到修补，那么合同目的仍然可能实现，从而不支持解除合同。

根本违约制度确立的重要意义，不仅是一方当事人在相对方严重违约的情况下可以获得解除合同的救济，更在于严格限制当事人滥用合同解除权，换言之，只有合同的履行达至缔约目的不可能获得实现，方能发生法定解除权，由此有助于杜绝合同被任意解除的可能性，很好地维护了“合同必须严守”这一法律基石。