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如何认定施工合同项下以房抵债协议的性质
发表时间:2022-02-18

2017年9月21日,顺达公司(甲方、发包人)与被申请人(乙方、承包人)签订《公共部位装修合同》一份,约定:由被申请人承包星月家居公共部位装修工程。合同价暂定6800000元。付款方式为全部完工竣工验收合格后6个月支付到结算价的95%,留5%保修金,保修2年期满后结清。双方还对竣工验收、保修条款等内容进行了约定。

20171130日,申请人(劳务分包乙方)与被申请人(发包人甲方)签订《劳务分包合同》一份,约定的主要内容为:

(一)工程名称:星月家具公共部分贴砖

工程地点:某市人民路通京大道路口

(二)分包范围:水电;分包劳务内容:水电安装包括材料(不含灯具)

(三)合同价款:计价方式为根据《公共部位装修合同》结算下浮8%,作为最终结算金额,暂估900000元。

(四)甲方(即被申请人)驻工地代表为朱某。

(五)合同价款的确定、支付和结算方式:付款以《公共部位装修合同》为准。另春节前甲方必须确保资金及时到位,支付给乙方60%的人工工资。

(六)争议:双方在履行合同时发生争议可以自行和解或要求有关主管部门调解。任何一方不愿和解、调解或者和解、调解不成的,双方约定向乙方所在地仲裁委员会申请仲裁。

此外,双方还对材料、设备和施工机具供应、管理要求及违约责任等内容进行了约定。

案涉装修工程施工过程中,顺达公司(甲方)、被申请人(乙方)与朱某(丙方、实际购房户)签订《以房抵款协议》一份,约定:甲方用于折抵工程款的房屋坐落在人民路2号广达国际商业广场,乙方购买15#楼1101室、1102室、1103室、1104室、1105室五套,总(预售)建筑面积为225.74平方米,单价9900元/平方米,房款为2234826元;15#楼1106室、1107室、1108室三套,总(预售)面积为159.27平方米,单价为9700元/平方米,房款为1544919元;八套房屋总房款为3779745元。此次乙方抵款金额为3779745元。乙方自愿购买上述房屋,本协议签订后,即表示甲方已按合同约定履行了向乙方支付3779745元工程款的义务。甲乙丙三方协商一致,确认由丙方按照本协议约定的房屋建筑面积和对应价格签订《商品房买卖合同》,该买卖合同为不可撤销合同,乙方或乙方指定的购房人丙方均不得单方面终止买卖合同,最终由购房人取得房屋产权。此外,该协议还对发票的开具、争议的解决方式进行了约定。

2018年2月12日,申请人(乙方)与被申请人(甲方)签订《以房抵款协议》一份,约定主要内容如下:

(一)甲方用于折抵工程款的房屋坐落在人民路2号广达国际商业广场,乙方购买15#楼1106室,总建筑面积53.33平方米,单价9700元/平方米,房款为517301元,此次乙方抵款金额为517301元。

(二)乙方自愿购买上述房屋,本协议签订后,即表示甲方已按合同的约定履行了向乙方支付517301元工程款的义务。

(三)甲乙双方经协商一致,确认由乙方按照本协议约定的房屋建筑面积和对应价格签订《商品房买卖合同》,该买卖合同为不可撤销合同,乙方不得单方面终止买卖合同。

此外,双方还对合同的生效、争议的解决等内容进行了约定。

2018年3月16日,申请人指定刘某、曹某与顺达公司就广达国际商业广场15#楼1106室房屋签订了《商品房买卖合同(预售)》一份,约定房屋单价为9700元/平方米,总价款为520987元。2019年1月31日申请人与顺达公司就广达国际商业广场15#楼1101室签订了《商品房买卖合同(预售)》一份,约定房屋单价为9900元/平方米,总价款为395901元。

2019年1月10日,申请人施工的工程竣工验收合格。其后,双方当事人因工程款的支付发生争议,申请人遂向本会申请仲裁,请求裁决:1.被申请人支付装修工程款人民币900000元;2.本案仲裁费用、保全费用由被申请人负担。  

申请人述称:2017年9月21日,被申请人与顺达公司签订《公共部位装修合同》,合同总价暂定6800000元,工程地点在某市人民路通京大道路口2017年11月30日,申请人与被申请人之间签订《劳务分包合同》,被申请人将上述工程的水电安装包括材料(不含灯具)分包给申请人施工,合同总价暂计900000元。上述整体装修工程于2019年1月10日经发包方顺达公司竣工验收合格。申请人数次与被申请人公司联系索要装修工程款事宜。被申请人以其未能收到款项为由,拖欠至今。申请人为维护自身合法权益,特向本会申请仲裁。 

被申请人辩称:2017年9月21日,被申请人顺达公司签订了一份装修合同并于同年11月30日,被申请人项目承包人把该工程中的部分工程分包给了申请人,工程款为900000元。工程完工后,对该工程款的给付,申请人、被申请人以及顺达公司达成一致意见,即房抵款。申请人接受坐落在人民路2号广达国际商业广场的15#楼1101室及15#1106室的两套房产,申请人与业主方办理了商品房买卖合同并已网签。双方当事人已无经济上的任何纠葛,也无直接的合同关系。因此,申请人又为该工程款提起仲裁,显属不当。

 

仲裁庭经审理认为:

(一)关于案涉劳务分包合同》的效力

仲裁庭认为,本案中,申请人具备承接案涉合同项下工程所需的相关建筑施工企业资质申请人与被申请人订立案涉合同,违反了《中华人民共和国建筑法》第二十和《中华人民共和国合同法》第二百七十二条第三款的效力性强制性规定,因此,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定,案涉合同应当认定为无效。本案中,申请人明知其无相应资质与被申请人签订合同,而被申请人对此亦应知晓,故就案涉合同无效双方均有过错,应负同等责任。

(二)关于申请人与被申请人于2018年2月12日签订的《以房抵款协议》的效力

仲裁庭认为,该《以房抵款协议》系双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上达成的,其意思表示真实,合同主体适格,内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。

(三)关于申请人的仲裁请求

    1.关于申请人要求被申请人支付工程款900000元的仲裁请求

庭审查明,申请人与被申请人于2018年2月12日签订《以房抵款协议》,约定被申请人将顺达公司抵给被申请人的八套房屋中的广达国际商业广场15幢1106室抵给申请人,抵充工程款517301元。申请人指定的买受人刘某、曹某于2018年3月16日与顺达公司就广达国际商业广场15幢1106室签订《商品房买卖合同》。申请人于2019年1月31日与顺达公司就顺达公司抵给被申请人的八套房屋中的广达国际商业广场15幢1101室签订《商品房买卖合同》。

仲裁庭认为,虽然案涉劳务分包合同认定无效,但案涉工程已2019年1月10日竣工验收合格,因此,根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定:“建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支持。”申请人要求被申请人支付工程款的仲裁请求,仲裁庭应予支持。关于案涉工程的结算价款,庭审中,双方当事人均确认为900000元。因此,仲裁庭认定被申请人应向申请人支付工程款900000元。

至于被申请人提出的案涉工程款其已通过以房抵款的形式支付给申请人,申请人无权再向被申请人主张工程款的抗辩。仲裁庭认为:(1)关于双方当事人于2018年2月12日签订《以房抵款协议》,约定将顺达公司抵给被申请人的八套房屋中的广达国际商业广场15幢1106室抵给申请人以抵充部分工程款。案涉工程于2019年1月10日竣工验收合格。双方当事人于2018年2月12日签订《以房抵款协议》,申请人指定的买受人于2018年3月16日与顺达公司签订《商品房买卖合同》,该《以房抵款协议》和《商品房买卖合同》系债务履行期限届满前达成,其性质属于让与担保。根据申请人提交的其于2020年7月6日在南通市房管交易中心调取的《商品房合同备案调查表》,《以房抵款协议》和《商品房买卖合同》所涉广达商业国际广场15幢1106室房产备案登记的买受人为蔡某,出卖人为顺达公司,该买受人并非申请人指定的买受人,因此,在该不动产尚未完成权属变更登记的情况下,双方签订的《以房抵款协议》及相关的《商品房买卖合同》仅是作为双方债权性质的担保,双方履行的仍是原债权。因此,申请人仍有权向被申请人主张该部分工程款。(2)关于申请人与顺达公司于2019年1月31日签订《商品房买卖合同》,将顺达公司抵给被申请人的八套房屋中的广达国际商业广场15幢1101室抵给申请人以抵充剩余工程款。该买卖合同系债务履行期限届满后达成的,该买卖合同签订后,即同时存在新旧两债。根据申请人提交的其于2020年7月6日在某市房管交易中心调取的《商品房合同备案调查表》,该《商品房买卖合同》所涉广达商业国际广场15幢1101室房产备案登记的买受人为蔡某,出卖人为顺达公司,该买受人并非申请人指定的买受人,因此,在被申请人未履行以物抵债协议的情况下,申请人有权要求被申请人恢复履行支付该部分工程款的义务。综上,仲裁庭对于被申请人提出的该抗辩不予采信。

 

仲裁提示:

以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有,用以清偿债务的行为。让与担保与以物抵债存在一定的相似性,在外观上两者均存在转移标的物所有权的约定,只是形成意思表示的时间通常有所不同:让与担保的意思表示一般成立于债务到期之前;而以物抵债的意思表示则一般成立于债务到期之时或之后。

  但是两者更重要的区别在于意思表示内容这一实质层面:当事人设立让与担保的,真实意思是为主债权合同设立担保,并无转移标的物的意思表示;而当事人达成以物抵债协议的,所要解决的是债务到期后如何清算当事人之间的债权债务关系,即通过标的物所有权的转移来终止前债权债务关系,即双方在签订合同时就已确实达成转移标的物所有权的合意。


上一条: 项目部在借条上盖章行为的认定问题 (2022-2-18)
下一条: 总包合同无效情形下分包合同的效力认定 (2022-2-18)
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