2014年10月30日，申请人甲公司（甲方）与被申请人乙公司（乙方）签订一份《协议书》，约定甲方为解决综合楼建房资金不足，根据公司集资建房的意见，决定在公司内部以及合作单位集资，经与乙方协商，本着平等互利的原则，乙方投资与甲方同建综合楼，具体协议如下：一、建房地点：A市B区C路068号；二、甲方根据乙方投资金额，经协商：甲方将综合楼第二层1384㎡的二分之一（南侧）692㎡（见附图），以5250元／㎡出让给乙方，总金额3633000元；三、付款方式：协议签订以后，于六个月内乙方将款项支付给甲方；四、甲方保证房屋于四个月内交付使用；五、乙方按协议规定金额付清全部款项后，即拥有协议规定的房屋产权，乙方有权转让出售本协议规定的房产，甲方应协助乙方办好有关手续。

房屋建成后，甲公司依约向乙公司交付了案涉房屋，乙公司依约付清了款项，且乙公司在接受案涉房屋后，自述于2015年12月将案涉房屋转卖给了案外第三人。

其后，案涉房屋A市B区C路068号楼取得房屋所有权登记，登记房屋所有权人为甲公司，房屋所有权证号为：X房权证X国字第***号，土地使用权为划拨取得。

后乙公司向A市国土资源局询问A市B区C路068号楼房屋是否可分割部分产权并办理转移登记，及本案所涉《协议书》是否可作为转移登记的依据。该局表示：上述房屋对应的土地使用权未办理有偿使用手续，也未缴纳土地出让金。不动产转移登记的前提是完成土地有偿使用手续，根据相关法律及规定，不动产权利人应先办理土地使用权有偿使用手续，再办理不动产转移登记。在法院认定涉案合同有效的前提下，可以作为所有权转移登记的依据，但需双方到交易部门签订《存量房网签合同》或依据法院生效法律文书办理。

现双方就案涉《协议书》效力及案涉房屋权属发生争议，遂达成仲裁协议向本会申请仲裁，申请人请求裁决：1.确认双方于2014年10月30日签订的《协议书》无效；2.本案仲裁费用由被申请人承担。

申请人述称：双方所签《协议书》因违反法律的强制性规定而无效。由于案涉综合楼所占用的土地属于国有划拨土地，买卖案涉房屋必然会导致房屋所占用土地使用权的转移。虽然涉案《协议书》涉及房屋的买卖，但根据房地一体的原则，不能将房屋的所有权与所占土地的使用权割裂起来看待。根据法律规定，划拨土地上所建房屋未经批准不得转让。涉案《协议书》买卖划拨土地上的房屋，但未经有批准权的人民政府批准，违反了法律强制性规定，因此应认定为无效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条和第45条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的相关规定，《协议书》因违反相关行政法规的强制性规定而属无效合同。

被申请人辩称：被申请人签订《协议书》的真实意思和合同目的就是取得案涉房屋而非土地使用权，房屋买卖系平等主体之间在真实、自愿的情况下的合同行为，在客观合理的交易价格下，应当受到法律的保护。合同早已经实际履行完毕，申请人作为卖方主张合同无效违反了诚实信用原则。如果确认合同无效会造成涉案房屋交易秩序紊乱，损害法律秩序稳定。涉案房屋的市场价格现在约2000万元左右，申请人在当时建房资金不足急需筹措资金的背景下与被申请人达成协议，现在房屋价值上涨数倍，又以合同无效为由否认合同事实，将给被申请人及案外第三人等人造成重大经济损失，申请人为此将获得巨额财产，对被申请人及第三人等人来说不公平。案涉综合楼交付使用后一直用于对外出租，从事经营活动至今。根据规定，国有划拨土地使用权用于出租或者转让，都应当经过批准并补缴土地出让金。没有证据证明申请人对外出租案涉综合楼得到批准并补缴土地出让金的情况下，申请人一方面出租从事经营获利，一方面请求确认房屋买卖合同无效取回交付他人合法占有的房屋谋取巨额经济利益，违反法律逻辑，损害被申请人利益，不应得到支持。

仲裁庭经审理认为：

（一）关于案涉合同的性质

关于案涉《协议书》的性质，从申请人与被申请人签订的协议书约定看，乙公司在支付固定款项后取得在建房屋的固定面积所有权，双方之间并不存在共担风险、共享利润合作开发房地产的事实，故仲裁庭认定该合同性质为房屋买卖合同。

（二）关于案涉合同的效力

仲裁庭认为，本案双方当事人于2014年10月30日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为合法、有效，双方当事人均应依约全面、适当履行。

（三）关于申请人的仲裁请求

申请人依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，认为案涉《协议书》违反法律的强制性规定，请求确认案涉《协议书》无效。对此，仲裁庭认为：

第一，申请人主张依据的相关规定不应理解为效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此，即便案涉《协议书》违反该两条规定，亦不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“ 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案《协议书》的性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定。
　　第二，经有批准权的人民政府审批、批准并非《协议书》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”，但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。
　　第三，认定《协议书》无效有违诚实信用原则和公平原则。《协议书》基于申请人和被申请人之间的真实意思表示签订，第五条明确约定被申请人付清全部款项后即拥有房屋的所有权，有权转让、出售房产，申请人应协助办好有关手续。《协议书》签订后，被申请人履行了付款义务，申请人亦实际交付标的房屋，合同主要权利义务已履行完毕。现申请人提请仲裁要求确认《协议书》无效，违反合同约定，有违诚实信用原则。标的房屋现值超过订立合同当时的购买价格，且在申请人认可的情况下，被申请人早已将房屋出售，认定合同无效将对被申请人及其后买受人造成巨大损失，有违公平原则。
　　故仲裁庭认为，《协议书》基于双方真实意思表示签订，并不违反法律强制性规定，合法有效。申请人主张认定《协议书》因违反法律强制性规定而无效，不具有法律依据，不应予以支持。

仲裁提示：

所谓效力性规定，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条未明确规定违反该条文的行为无效，且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益，故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。本案中，即便案涉《协议书》违反该两条规定，亦不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。