申请人与被申请人签订《前期物业服务合同》后，因双方在合同履行过程中发生争议。申请人依该合同约定的仲裁条款向南通仲裁委员会（以下简称“本会”）申请仲裁，请求裁决确认双方签订的《前期物业服务合同》已终止，被申请人在仲裁裁决生效后十日内配合申请人撤销案涉项目物业服务合同在相关机构的备案。本会审结该起物业服务合同纠纷案件，裁决支持了申请人的部分请求。

申请人（甲方）与被申请人（乙方）于2015年6月1日签订《前期物业服务合同》一份，主要内容约定为：1、物业基本情况：物业名称为某小区；物业类型为综合体项目；坐落位置为某市某区某路某号；建筑面积为289070平方米。2、业主应于接受钥匙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按标准的70%交纳。3、本合同期限自2015年6月1日起至2016年5月31日止；此物业服务合同执行期以实际交房日期为准。在本合同期限内成立业主委员会，全体业主代表与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。4、本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。5、本合同签订后，乙方应于7日内向某市某区住房和城乡建设局缴纳相应的履约保证金。按国家规定合同签订后，甲方向乙方支付物业管理开办费175600元，合同从履约保证金缴纳后生效。6、本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向本会申请仲裁。此外，双方还就其他权利义务进行了约定。

合同签订后，申请人未向被申请人支付物业管理开办费175600元，被申请人于2015年6月4日向某市某区住房和城乡建设局缴纳了履约保证金175600元。后双方因履行合同发生争议，申请人遂向本会申请仲裁，请求裁决：1、确认双方签订的《前期物业服务合同》已终止，被申请人在仲裁裁决生效后十日内配合申请人撤销“某小区”项目物业服务合同在某市某区住房和城乡建设局的备案；2、被申请人承担仲裁费用。

仲裁庭经审理认为：

一、关于案涉《前期物业服务合同》的效力

被申请人认为：此物业服务合同执行期以实际交房日期为准，该项约定属于对合同附生效条件的约定，申请人至今未向业主交房，所以合同尚未生效。

申请人认为：本合同有效期自2015年6月1日起至2016年5月31日止。双方未能就合同续期达成协议的情况下，申请人通知被申请人合同已终止的行为是合法的。

案涉合同第三十九条约定“本合同签订后，乙方应于7日内向某市某区住房和城乡建设局缴纳相应的履约保证金。按国家规定合同签订后，甲方向乙方支付物业管理开办费175600元，合同从履约保证金缴纳后生效”。被申请人于2015年6月4日向某市某区住房和城乡建设局缴纳了履约保证金175600元，故案涉合同已生效。

本案被申请人具备相应的物业服务资质，其与申请人签订的案涉《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应全面、适当履行该合同。

二、关于申请人的仲裁请求

1、关于申请人要求确认双方签订的《前期物业服务合同》已终止的仲裁请求

申请人认为，《前期物业服务合同》第三十二条就合同的期限作了明确约定，即自2015年6月1日起至2016年5月31日止，案涉合同约定了有效期，没有约定在合同到期后自动延期，且在合同到期前后，双方也未能就延长合同期限达成一致意见。

被申请人认为，《前期物业服务合同》第三十二条约定，物业服务合同执行期以实际交房日期为准，合同中的该约定属于对合同生效条件约定的附条件，即该合同自实际交房日期为合同生效日期，申请人至今尚未向业主交房，应视为物业服务合同尚未进入履行期，申请人单方提出终止合同是一种违约行为，而绝非合同到期有权提出终止合同。

仲裁庭认为，本案双方当事人对案涉合同第三十二条约定的理解存在分歧，该条非合同附生效条件的约定，其约定的“此物业服务合同执行期以实际交房日期为准”应理解为是对如果案涉房屋在合同约定的一年期内交房的补充约定，不能取代双方当事人所达成的案涉合同需要一年一签的合意，因此，在案涉合同期限届满，双方未按约定就延长合同期限达成协议的情况下，仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，认定案涉《前期物业服务合同》已终止。

2、关于申请人要求被申请人在仲裁裁决生效后十日内配合申请人撤销“某小区”项目物业服务合同在某市某区住房和城乡建设局的备案的仲裁请求

仲裁庭认为，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三十七条规定：“招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。”该规定仅就前期物业管理服务合同的备案作出规定，申请人要求本会通过仲裁裁决的方式撤销前期物业备案并无法律依据，因此，对于申请人的该项仲裁请求，仲裁庭碍难支持。

仲裁提示：

根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”，案涉合同为附生效条件的合同，根据该合同第三十九条的约定，其所附条件为被申请人缴纳相应的履约保证金。故案涉合同已于2015年6月4日被申请人缴纳了履约保证金时生效。

双方当事人对案涉合同期限（即起止时间）的理解存在分歧。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。首先，合同条款用语言文字构成，解释合同必须从词句的含义入手。即文义解释。所谓文义解释，指通过对合同所使用的文字词句的含义的解释，以探求合同所表达当事人的真实意思。因此进行文义解释，应探求当事人共同的真实意思，不应仅满足于对词语含义的解释，不应拘泥于所使用之不当词句。更应体现“误载不害真意”的重要解释原则。其次，合同条款是合同整体的一部分，与其他条款有着密切的联系，因此，不仅要从词句的含义去解释，还要根据条款在整个合同中的位置与其他条款的关联确定各个条款在整个合同中所具有的正确意思。只有与合同相关条款联系起来分析判断，而不是孤立地去看待某条款，才能较为准确地确定该条款的意思。最后，当事人签订合同都是为了达到一定的目的，合同中的各条款都是为达到合同目的而制定的，因此要按合同目的来解释。所谓目的解释，指解释合同时，如果合同所使用的文字或某个条款可能作两种解释时，应采取最适合于合同目的的解释。当然，合同目的包括了整个合同的真实意图。所以，对条款的解释还应当从符合合同目的原则剖析。依合同目的原则解释要求，当条款表达意思含混不清或相互矛盾时，作出与合同目的协调一致的解释。具体到本案看：1、从合同所使用的词句看，案涉合同第三十二条明确约定合同期限自2015年6月1日起至2016年5月31日止。2、从合同的有关条款看，案涉合同第三十三条约定，合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限达成协议，如认为以实际交房日期作为合同期限的起始时间，会与上述合同第三十三条的约定形成冲突。3、从招投标文件看，申请人提交的案涉招标文件在服务期限一栏明确规定“签订期限：一年一签”，被申请人在投标函中也明示“一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文件中对承包期限的要求如期按质提供服务”。根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三十八条的规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”和《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》第四十三条的规定：“招标人和中标人应当自中标通知发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同;招标人和中标人不得再行订立背离招标文件实质性内容的其他协议。”招标人和投标人应当按照招标文件和投标文件签订前期物业服务合同，如认为以实际交房日期作为合同期限的起始时间，亦会违反上述规定，并与案涉招标、投标文件的内容形成冲突。4、根据建设部《前期物业服务合同（示范文本）》第三十五条和第三十六条的规定，前期物业合同需要约定起止期限，合同期满，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，上述规定与本案合同的相关约定一致。故仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，认定案涉《前期物业服务合同》已终止。