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解除《商品房买卖合同》的权利 须在规定或约定期限内行使
发表时间:2016-09-28

开发商逾期交房,购房人要求解除合同,双方协商不成,购房人申请仲裁,请求解除双方签订的《商品房买卖合同》,要求开发商全额退还购房人购房款并支付违约金。南通仲裁委员会日前审结该起商品房销售合同纠纷案件,仲裁庭裁决驳回了购房人的全部仲裁请求。

2014年10月9日,开发商与购房人签订《商品房买卖合同》,该合同约定:1、购房人向开发商购买位于某购物中心107号房,房屋建筑面积为52.04平方米;单价为每平方米26236.76元,总价为1365361元;2、一次性付款,购房人于2014年10月23日前支付房款685361元,余款2014年10月23日前办理完按揭手续;3、开发商应于2015年4月29日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备商品房验收合格条件及符合本合同约定的商品房交付购房人使用:4、逾期不超过60日,开发商按日向购房人支付已付房款万分之三的违约金,合同继续履行;逾期超过60日后,购房人有权解除合同,购房人解除合同的,开发商应当自购房人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按购房人累计已付款的10%向购房人支付违约金,购房人要求继续履行合同的,合同继续履行,开发商按日向购房人支付已付款万分之三的违约金。

同日,购房人与某市场管理公司签订《商铺委托经营管理协议》约定:购房人应于本协议签订以及交房后将该商铺交付市场管理公司;如因开发商的原因造成商铺不能交付,则以开发商实际交付商铺时间作为购房人向市场管理公司交付商铺的时间,并由开发商直接交付市场管理公司。开发商交付商铺验收时双方共同参与,有异议应当场提出。

    合同签订后,购房人支付房款685361元,并在开发商的配合下办理了余款的按揭贷款手续。后双方因履行合同发生纠纷,购房人遂申请仲裁。请求裁决:1、解除双方签订的《商品房买卖合同》,开发商全额退还购房款1365361元;2、开发商向购房人支付违约金136536.1元。

 仲裁庭经审理认为:双方当事人合同中明确约定商品房达到交付使用条件后,开发商应当书面通知购房人办理交付手续,开发商在没有通知购房人参与接收并验收的情况下,开发商向案外人交付房屋,不能视为其已向购房人履行了合同的交付义务。

根据《商品房买卖合同》约定的交房时间及开发商实际交房时间可以判断开发商存在交房迟延且逾期60日的事实。购房人依合同约定享有解除合同的权利,但必须在法律规定的解除权发生之日起一年内行使,逾期行使的,解除权消灭。而购房人于2016年8月23日通过提请仲裁的方式要求解除《商品房买卖合同》,显然超过了解除权行使的期限,其解除权已消灭。故仲裁庭作出裁决,驳回购房人的全部仲裁请求。

仲裁提示:开发商在取得案涉商品房预售许可后与购房人签订《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思的表示,合法有效。虽然购房人与某市场管理公司签有《商铺委托经营管理协议》且开发商也与该公司办理了《交房确认书》,但开发商违反合同约定在没有通知购房人参与接收并验收的情况下,不能视为已向购房人履行了案涉合同的交付义务。

解除权,是指合同当事人可以解除合同的权利,它的行使能发生合同解除的法律后果,包括约定解除权和法定解除权。解除权性质上属于形成权,凭解除权人单方的解除合同的意思表示即可,无需对方当事人的同意。解除权的行使需要具备下列条件:1、解除权人解除合同的意思表示;2、作出解除行为并通知对方当事人;3、在有效期限内行使。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”鉴于开发商迟延交付案涉商品房超过合同约定交房时间60天,故自2015年6月29日起,购房人有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定:“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”本案中,双方当事人就解除权行使的期限未约定,开发商亦未催告的情况下,购房人于2016年8月23日要求解除案涉合同,显然超过了解除权行使的期限,其解除权已消灭。由于解除权的行使期限属除斥期间,不适用诉讼时效关于中止、中断的规定,因此,购房人以案涉房屋存在逾期交房为由要求解除该合同的主张,仲裁庭未予支持。

鉴于购房人要求解除该合同的仲裁请求未得到支持,故仲裁庭对于购房人要求退还购房款及支付违约金的仲裁请求亦未予支持。

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下一条: 约定向工程所在地仲裁委员会提请仲裁的仲裁条款有效 (2016-10-11)
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