审查谁把关，错了谁负责？
——专家建议不动产登记引入公证制度强化法律保障

     千呼万唤始出来的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》正在向社会公开征求意见。一些专家学者以及来自法律实务部门的人士表示，必须高度重视不动产登记审查环节，确保不动产登记的真实性，对“由谁来审查，错了谁负责”的问题进行相应的制度设计，或可借鉴国外经验引入公证制度，更好地保护人民群众的合法权益。
　　“为保障登记真实、合法，登记审查的范围必须包括对申请登记主体、登记物以及引起物权变动法律关系的审查。”中国社会科学院法学所民法室主任孙宪忠教授说。
　　然而，在不动产登记特别是遗产继承的现实案例中，不乏登记主体信息不明确甚至造假的情况，从而引发问题甚至矛盾纠纷。对此，孙宪忠表示，我国人口多、流动人口数量大，户籍、婚姻、亲属关系等变动无法及时统计，相关信息尚未全国联网，仅依靠申请人出示的相关资料往往达不到不动产登记需要的真实性，而登记部门又很难进行实际考察，这可能就会产生错误或遗漏。
　　不动产登记实务中，引起物权变动的因素包括房地产买卖合同、抵押合同、继承等民事法律行为。孙宪忠提出，这些行为如果不真实、不合法，会导致登记不真实，进而带来登记撤销、登记赔偿等不利后果。此外，物权的复杂性也干扰了不动产登记的进程，我国不动产的最大家底在农村，而农村不动产关系较复杂，审查过程中仅依靠登记部门很难理清。
　　孙宪忠介绍，《物权法》规定了“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”，房屋等不动产动辄价值成百上千万元，不动产登记机构在审查中如果出错，就可能造成重大赔偿。
　　“在不动产统一登记制度发达的国家和地区，审查职能是交由第三方法律专业机构来行使的。”孙宪忠说，例如德国、法国的公证人，日本的司法书士等，既实现了专业性审查，保障登记的真实、合法，同时也保障了登记的稳定，分担了登记机构的法律责任。
　　孙宪忠表示，不动产登记的审查，说到底就是对法律关系的审查，这种审查具有很强的专业性，像对主体资格、权利状态、意思表示的审查，有必要借助公证，同时也可以降低登记机构的责任风险。
　　“不动产登记中，涉及继承、遗赠、委托和监护的应当经过公证。”中央财经大学法学院教授尹飞认为，登记机构在审查的时候，不但要审查材料形式上是不是合法、真实、完整，还要审查材料所反映的事实是不是存在，所反映的法律关系是不是合法有效。比如谁对房屋有继承权，登记机构是很难审查的，只能公证机构来做，就实践来看也是被社会普遍认可和接受的。
　　一些业内人士表示，公证制度实际发挥着真实合法的证明者、法律责任的分担者等作用。将公证作为不动产登记的前置程序，即使出现错误，也可由公证机构承担赔偿责任，登记机构可以比较“超脱”地行使登记权。而且公证行业已建立全国性公证职业责任保险制度，对因公证造成的登记错误有赔偿能力，这比国家赔偿更加公平、快捷。