租户需要稳定的生产经营环境，故法律规定了“买卖不破租赁”规则（依据为民法典第725条），但如果租赁权设定在买卖之后，则不适用“买卖不破租赁”，导致租赁不能对抗买卖（包括为实现抵押权而进行的变卖、拍卖等买卖行为），故租赁设定的日期非常关键。
如何认定租赁的设定日期？《民法典》第405条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。据此可确信，法律明文规定租赁权公示方式为：“占有”，未要求“登记备案”。 但司法实践中，租赁合同签订日期可能被伪造，而不可能伪造租赁合同备案登记，是否必须提供租赁合同备案登记，来证明租赁属实呢？ 《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》（沪高法民一〔2005〕16号）第30条规定：“当租赁合同未予登记，承租人不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。” 从上海高院观点来看，租赁合同必须备案登记。但就我国实际情况来看，租赁合同备案登记实属少见，如果必须备案登记，才能认定租赁属实，则众多租户权利将得不到保证。从最高法院及其他省高院案例来看，主流裁判观点为：占有即可认定租赁属实。 ▓最高法院：仅提供租赁合同，不能作为认定真实租赁的标准 【(2021)最高法民申1453号李某某再审审查与审判监督民事裁定书： 最高法院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，2014年，案涉房屋办理了抵押权登记，2017年，李某某与张某签订《房屋租赁合同》。 因抵押权设立在先，租赁权成立在后，如抵押权人实现抵押权导致租赁房屋的所有权发生变动的，将不再适用“买卖不破租赁”规则，房屋受让人有权不履行租赁合同。】 ▓江苏省高院：占有租赁房屋，作为认定真实租赁的标准 【(2017)苏执复30号盐城农商行与亚特兰酒店公司、李某某等借款合同纠纷执行裁定书： 江苏省高院认为，根据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的；(二)已经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先的”的规定，就同一房屋存在数份有效租赁合同情况下，人民法院按照占有、登记备案、合同成立在先的顺序确定履行合同的承租人，据此，执行程序中以占有作为认定租赁权成立与否的标准。 租户李某某认为其于2010年租赁合同签订之日即享有租赁权，其主张不能成立： 1、虽然李某某提交了落款日期在2010年1月8日的租赁合同，但如上所述，租赁合同的签订时间并不是租赁权形成的时间，租赁权形成的准据时点应当以占有为标准。 2、《房地产抵押估价报告》明确载明，在评估日2010年1月25日至26日，该用房目前未出租。 李某某主张2010年1月8日的《租赁合同》已于2012年经登记备案，但其不能提供证据加以证明。 3、盐城中院曾于2012年10月24日到亚特兰酒店公司实地执行调查，其时不存在李某某租赁情况。 综上，李某某并不享有租赁权。】 ▓广西高院：占有租赁房屋，作为认定真实租赁的标准 【 (2023)桂民终68号白某贸易公司、李某某等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书： 广西高院认为，关于李某某与博白开发公司就涉案房产设立的租赁合同是否真实有效的问题。 本案中，李某某提交2020年4月、2006年10月、2016年5月《房屋租赁合同》、租金支付记录、银行流水以及水电费缴纳单等证据，以证明其于2003年签订《房屋租赁合同》，此后经多次续签租赁合同，并根据2016年5月《房屋租赁合同》的约定已预交八年租金，且一直缴交涉案房产的水电费，李某某向博白开发公司交纳租金的时间、数额符合双方租赁合同的约定，并一直缴交涉案房产的水电费。 博白开发公司主张2016年5月的《房屋租赁合同》，系李某某与博白开发公司于2020年5月为了迟延执行才恶意倒签。 但李某某2020年4月知悉涉案房产将被拍卖后，即向玉林市中级法院递交2016年5月《房屋租赁合同》，说明李某某与博白开发公司在法院查封之前，已签订房屋租赁合同并占有涉案房产。】 ▓浙江省高院：占有+备案登记，作为认定租赁真实的标准 【(2017)浙民终333号王某某、华融资产公司二审民事判决书： 浙江省高院认为，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下情形：一，承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二，承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。 首先，关于王某某提供的涉案房屋租赁合同的真实性问题。本案王某某于2011年3月1日与讯朗公司签订房屋租赁合同，该房屋租赁合同虽然形式上签订于抵押权登记(2013年5月16日)之前，但不应对该房屋租赁合同的真实性予以确认，理由如下： 1、王某某系讯朗公司原股东的母亲，这一特殊身份关系反映该租赁合同双方之间有间接的利害关系； 2、该租赁合同约定租赁时间为10年，每年租金3万元固定不变，租金一次性支付，这与温州当地租赁市场交易习惯不符； 3、王某某主张10年租金30万元已经一次性支付的证据是其于2011年3月7日分两次支付给讯朗公司30万元的两份进账单，但该两份进账单不能反映款项用途是涉案房产的租金； 4、该租赁合同未向有关部门登记备案； 5、2013年5月14日讯朗公司以涉案房产向广发银行温州分行提供抵押担保时出具了未出租确认书，确认并承诺该房产当时未出租且在办理抵押登记前不予出租。 其次，王某某是否已于抵押权登记之前占有使用讼争房屋。王某某为证明其在涉案房屋居住，提供了部分水、电、燃气费收据和物业公司出具的证明。 但是，物业公司的证明因物业公司未到庭作证，一审未予采信；相关水、电、燃气费用凭证，并不能反映王某某系缴费人，而且这些凭证的日期均在讼争房屋被一审法院查封的2014年11月之后，因此无法证明王某某已于2013年5月16日讼争房屋抵押权登记之前已经占有使用该房屋。】 ▓最高法院：占有作为认定真实租赁的标准，备案登记是补强证据 【(2022)最高法民申13号梅某某、何某某等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书： 最高法院认为，梅某某不能证明其与泽珲公司的案涉租赁合同真实有效,且其在抵押权设立之前已经占有案涉房屋。 首先，梅某某担任法定代表人的国汇公司营业执照，并未载明经营场所包括案涉房屋，无法证明2012年11月国汇公司成立时，梅某某已经签订案涉租赁合同。 其次，梅某某与泽珲公司于2012年8月23日签订涉案租赁合同，该租赁合同未向登记部门提交登记备案。但3天前签订的其他楼层的租赁合同，却已经登记备案，梅某某也未提供合理解释。 梅某某虽举证了冠通物业公司开具的水电费收据，但由于梅某某本就租用了春城商务中心其他楼层的房屋，在未能合理拆分不同楼层水电费的情况下，无法认定该水电费收据系案涉房屋的水电费缴纳凭证，无法证明案涉租赁合同的真实性，不能证明案涉房屋存在真实有效的租赁关系。】 综上：司法裁判一般认为，租户系水、电、燃气的缴费人，即可证明真实占有房屋，并不强求租赁合同备案登记。以占有作为判定租赁是否真实的标准，也与民法典设定的标准相符，亦能适应我国大多数租户未能备案登记的实际情况，故该司法裁定观点值得点赞。
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